Oleh Jack Elbaum
Jika seseorang membutuhkan lebih banyak bukti bahwa undang-undang kontrol sewa menekan investasi di perumahan baru, maka tidak perlu melihat lebih jauh ini survei terbaru dari National Apartment Association. Mereka menemukan bahwa “Lebih dari 70% penyedia perumahan mengatakan pengendalian sewa berdampak pada investasi dan rencana pembangunan mereka; tindakan termasuk mengurangi investasi, mengalihkan rencana ke pasar lain, dan membatalkan rencana sama sekali.”
Ini penting karena dua alasan. Yang pertama adalah bahwa ada kebangkitan kontrol sewa yang terjadi saat ini di seluruh negeri. Ada kota-kota besar — dan bahkan seluruh negara bagian seperti New York Dan Colorado — yang saat ini sedang mempertimbangkan penerapan kontrol sewa.
Yang kedua adalah kekurangan perumahan nasional. Semua penelitian terbaru menyetujui hal ini, tetapi ada berbagai perkiraan seberapa parahnya. Itu Jurnal Wall Street menyarankan bahwa kesenjangan antara jumlah unit rumah saat ini dan berapa banyak yang kita butuhkan adalah antara 7,3 juta dan 1,3 juta.
Mempertimbangkan kebangkitan kembali advokasi dan undang-undang kontrol sewa — dan masalah yang sah yang ditimbulkan oleh kekurangan perumahan dalam bentuk harga tinggi — tampaknya diperlukan untuk mempertimbangkan sebenarnya efek yang mungkin dimiliki oleh kontrol sewa di pasar perumahan.
Sewa Kontrol, Dianggap Dalam Teori
Naluri mencari solusi atas tingginya harga rumah dan kekurangan rumah tentu bisa dimaklumi. Adalah tugas politisi untuk menilai kondisi di yurisdiksi mereka dan membuat kebijakan yang sesuai. Masalah dalam kasusnya, bagaimanapun, adalah bahwa kontrol sewa memperburuk masalah sebenarnya yang coba dipecahkannya: yaitu, harga rumah yang tinggi.
Alasan yang membuat masalah menjadi lebih buruk adalah karena hal itu mengubah insentif yang terkait dengan perumahan sedemikian rupa sehingga hanya ada sedikit atau tidak ada motivasi untuk membangunnya lebih banyak lagi. Di bawah kendali sewa, batas kota — dan terkadang menghapus sama sekali — profitabilitas proyek perumahan baru dengan memberlakukan batas atas harga sewa yang dapat dikenakan oleh pemilik tanah. Tapi satu-satunya alasan seseorang akan membuat keputusan untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan baru adalah jika seseorang percaya itu akan menguntungkan. Sebagian besar ekonom, termasuk tokoh terkemuka jelas di sebelah kiriketahuilah bahwa hal ini menyebabkan kekurangan perumahan yang parah.
Pada tahun 2000, Paul Krugman menggambarkan pengendalian sewa sebagai “salah satu masalah yang paling dipahami dalam semua ekonomi, dan — di antara para ekonom, bagaimanapun — salah satu yang paling tidak kontroversial. Pada tahun 1992 jajak pendapat dari American Economic Association menemukan 93 persen anggotanya setuju bahwa ‘pagu atas sewa mengurangi kualitas dan kuantitas perumahan.’” Akibatnya, di unit yang tidak disewakan, harga meroket karena terbatasnya pasokan. Di unit yang dikendalikan sewa, sejumlah kecil orang menerima manfaat membayar sewa di bawah harga pasar.
Panduan Emas dan Perak Utama – LAPORAN GRATIS
Dan apa yang membuat argumen bahwa alasan sebenarnya harga rumah tinggi adalah karena harga mencungkil? Meskipun tidak ada undang-undang formal yang akan mencegah tuan tanah mengenakan harga selangit di bawah kondisi pasar bebas, kendala tersebut melekat dalam persaingan. Jika seseorang membebankan harga yang sama sekali tidak masuk akal, maka konsumen hanya akan memutuskan untuk menyewa unit yang berbeda, yang dimiliki oleh orang lain. Ini akan memberi insentif kepada orang yang mengenakan harga yang terlalu tinggi untuk menurunkan harganya – jangan sampai dia tidak memiliki penyewa. Masalahnya adalah ketika pasokan perumahan terbatas, harga naik karena 1) harga tunduk pada realitas yang mendasari penawaran dan permintaan dan 2) ada lebih sedikit pilihan dan oleh karena itu lebih sedikit persaingan.
Inilah sebabnya mengapa penyedia perumahan yang disebutkan dalam survei di atas mengatakan bahwa pengendalian sewa akan berdampak negatif terhadap rencana investasi dan pembangunan mereka.
Sewa Kontrol, Dianggap Dalam Praktek
Ini tidak hanya berlaku dalam teori, tetapi dalam praktik juga. St. Paul Minnesota adalah studi kasus tentang daya pikat — tetapi kegagalan terakhir — dari pengendalian sewa.
Pada November 2021, warga St. Paul, Minnesota melewati kontrol sewa melalui referendum. Seperti yang selalu terjadi pada mereka yang menyukai kontrol sewa, para pemilih berharap hal itu akan membantu menurunkan harga perumahan di kota. Namun, data menunjukkan bahwa dalam enam bulan setelah itu berlalu nomor izin bangunan yang dikeluarkan untuk perumahan menurun sebesar 84% — dari 2.180 izin menjadi 352 — relatif terhadap periode yang sama pada tahun sebelumnya. Dan meskipun kebijakan tersebut bahkan belum berlaku enam bulan setelah kebijakan tersebut disahkan, ekspektasi produsen merupakan penentu pasokan yang penting.
Kurang dari setahun awalnya disahkan, Dewan Kota St. Paul lulus sebuah “perbaikan menyeluruh” terhadap peraturan yang memastikan “Konstruksi baru dan perumahan yang terjangkau akan dibebaskan dari peraturan tersebut.” Dengan kata lain, setelah hanya beberapa bulan dari kebijakan tersebut, kota menyadari sejauh mana hal itu akan berdampak negatif pada pembangunan perumahan dan pada dasarnya menghapusnya. Untuk mengecualikan konstruksi baru adalah untuk melindungi peraturan dari dampak terburuknya. Ini adalah hal yang baik, tetapi sangat disayangkan St. Paul harus mempelajarinya melalui pengalaman.
Di luar St. Paul, tiga profesor Universitas Stanford – dua di sekolah bisnis dan satu di departemen ekonomi – mempelajari efek pengendalian sewa di San Francisco. Mereka ditemukan bahwa “tuan tanah yang diperlakukan dengan kontrol sewa mengurangi pasokan perumahan sewa sebesar 15%, menyebabkan kenaikan sewa sebesar 5,1% di seluruh kota.”
Selain itu, tinjauan literatur baru-baru ini pada kontrol sewa menemukan bahwa itu “menyusut[s] pasokan unit sewa dengan membuat pengembang cenderung tidak membangun perumahan baru” dan bahwa “dampak undang-undang pengendalian sewa paling besar pada saham yang dikendalikan sewa itu sendiri, karena pengendalian sewa memberi insentif kepada tuan tanah untuk mengubah bangunan apartemen sewaan mereka menjadi kondominium untuk menghindari dampak hukum.” Akibatnya, harga naik.
Tentang Harga, Dengarkan Hayek
Kami belajar dari berbagai upaya yang gagal untuk menerapkan kontrol sewa bahwa sebenarnya hanya ada satu cara untuk menurunkan harga rumah saat terjadi kelangkaan: membangun lebih banyak rumah.
Selain contoh dunia nyata yang kita lihat, ekonom terkenal FA Hayek juga memiliki penjelasan, dan berpusat pada sifat harga. Dia terutama melihat harga sebagai sinyal; mereka memberi sinyal informasi kepada produsen tentang apa, dan berapa banyak produk tertentu, untuk diproduksi dan mereka memberi sinyal informasi kepada konsumen tentang apa, dan berapa banyak produk tertentu, untuk dibeli.
Tersirat dalam ide ini adalah bahwa meskipun harga mungkin nominal, mereka didasarkan pada kondisi yang sangat nyata. Dengan kata lain, hubungan intim antara harga di satu sisi dan penawaran dan permintaan di sisi lain tidak dibuat-buat. Lagi pula, jika dibuat-buat, maka harga tidak akan memberi sinyal setiap informasi.
Jadi, satu-satunya cara untuk mengubah harga tanpa konsekuensi signifikan yang tidak diinginkan, seperti anjloknya konstruksi perumahan, adalah dengan mengubah realitas yang mendasarinya dan dinamika pasar (yaitu menghilangkan hambatan untuk membangun perumahan baru sehingga harga dapat turun secara organik). Mencoba dan mengubah harga melalui fiat pemerintah berarti memaksakan serangkaian sinyal yang sepenuhnya tidak otentik ke pasar.
Dimungkinkan untuk mengurangi harga top-line dalam jangka pendek; tetapi, pada akhirnya, tidak ada jalan keluar dari hukum konsekuensi yang tidak diinginkan.
Sumber: BIAYA
Jack Elbaum adalah Rekan Penulis Hazlitt di FEE dan junior di Universitas George Washington. Tulisannya telah ditampilkan di The Wall Street Journal, Newsweek, The New York Post, dan Washington Examiner. Anda dapat menghubunginya di jackelbaum16@gmail.com dan ikuti dia di Twitter @Jack_Elbaum.
Gambar: Pixabay
Menjadi Pelindung!
Atau dukung kami di BerlanggananBintang
Donasikan mata uang kripto DI SINI
Berlangganan Posting Aktivis untuk berita kebenaran, perdamaian, dan kebebasan. Ikuti kami di SoMee, Telegram, SARANG LEBAH, Mengapung, Pikiran, aku, Twitter, Mengobrol, Apa yang sebenarnya terjadi Dan GETTR.
Sediakan, Lindungi, dan Untung dari apa yang akan datang! Dapatkan edisi gratis dari Counter Market Hari ini.
